作者从事人民法院民事审判工作已届30年，经历了共和国法治建立发展和进步完善的过程，一直在民事审判领域审理案件，化解纠纷，是一名经验丰富的法官。在不断地实践、思考和研究中，对许多民事问题于法律适用上有清晰深刻的认识，积累了丰富的经验。近两年，作者对房地产审判实务若干问题进行了研究梳理，写成了本书的15篇文章，内容涉及合作建房、房屋拆迁、工程造价、不动产处分、商品房预售、小产权房司法裁判、房屋转让、房屋买卖、房屋租赁等方面。这些文章，既是对房地产审判实务的专题论述，也是作者长期从事民事审判对专门问题的感悟。对于从事房地产审判的法官、律师、房地产企业、购房者都具有指导意义和参考价值。
法律的生命力，在于法律的实践。有人把法律比作一株有生命的植物，她很古老，却又不断获得新生。她追求一种秩序的稳定、自身的稳定，却又在对自我的否定之否定中不断生长。
习近平总书记指出：“中国特色社会主义法治道路，是社会主义法治建设成就和经验的集中体现，是建设社会主义法治国家的唯一正确的道路。”
在中国特色社会主义法治的道路上，一代代法律人通过伟大的法律实践推动了中国法治的前进。
肖大明法官是中国人民大学法学院的校友，作为从事民事审判工作的法官，他大力传承和弘扬“老民事精神”，注重研究法学理论，并将理论付诸实践。
三十年的法律实践，也是他三十年的研究思考。肖大明法官所著的这本《房地产审判实务研究》，既是他三十年法律实践的写照，也是他三十年不懈思考的结晶。我相信每位读者都能从中感受到历史的厚重和思辨的智慧。书中谈到的每一个法律问题，都从一个侧面见证了改革开放四十年的缩影。书中对每一个法律问题的研讨，既不是就事论事，也不是空谈法理，而是“心有猛虎，细嗅蔷薇”。字里行间，有对法律实践细节因素的洞察，也有对本质规律的深度思考。有心者若能体味其中历史唯物主义与辩证唯物主义的思想之光，体味其中的家国情怀，就会对这位法官中的思想者心生敬意。
是为序。
肖大明，北京市第二中级人民法院审判委员会委员、民一庭庭长、二级高级法官，北京市高级人民法院、北京市第二中级人民法院审判业务专家。从事民事审判三十年，获最高人民法院“荣誉天平”奖章，入选北京市政法系统“十百千”人才工程，荣立个人三等功、被评为先进个人十余次。任北京市建委专家顾问、国家法官学院北京分院兼职教师，首都经济贸易大学、中央财经大学兼职硕士生导师。在《人民司法》等核心期刊发表学术论文十余篇。
序
合作建房合同研究
拆迁安置房屋权利争议裁判要旨
工程造价鉴定的若干问题
地下建设用地使用权的保护
不动产的善意取得与无权处分
不动产善意取得的构成与认定
简论商品房预售合同的效力与损害赔偿
预售商品房按揭贷款的法律问题
抵押权与物权期待权的冲突与平衡
“小产权”房司法裁判的困境与突围
划拨土地上房屋转让合同效力分析
相邻采光纠纷的几个问题
房屋买卖合同纠纷若干实务问题分析
房屋租赁若干问题论纲
《北京市共有产权住房管理办法》若干民法问题解析
附录：相关法律、司法解释
后记
《房地产审判实务研究》：
二、房屋拆迁的性质
城市房屋拆迁的法律性质是什么？历来存在不同观点，主要有：第一，拆迁是平等主体之间就财产权益的发生、变更、消灭而产生的民事法律行为，因拆迁而引发的纠纷由民事法律规范进行调整；第二，拆迁是国家基于公共利益的目的而进行的一系列具体行政的行为，拆迁人是行使行政职权或经法规授权的行政主体，拆迁在本质上属于行政权力，应适用行政法调整与拆迁有关的法律关系；第三，将与房屋拆迁有关的一系列行为实行“两分法”，即在拆迁补偿安置完成前，取得房屋拆迁许可证的建设单位或个人，以自己的名义进行的拆迁行为，实质上是实施法律规定赋予的职权行为，建设单位或个人独立承担由此产生的法律责任，在拆迁行为中成为授权性行政主体；拆迁任务完成后，建设单位或个人就成为完全的民事主体，负责进行以经营为目的的开发建设①。
1991年1月国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定，凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的适用本条例。第三条规定，本条例所指拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。本条例所称被拆迁人是指拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及附属物的使用人。2001年11月国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。第三条规定，城市房屋拆迁必须符合城市规划有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物改善。第四条规定，拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
我国《宪法》第十条第三款规定国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予相应补偿。第十三条第一款规定，公民的合法私有财产不受侵犯。第三款规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。《宪法》的这两条规定确定了我国的征收、征用及补偿制度，强化了对私有财产的保护力度，能够有效防止公权力和私权力任意侵害个人财产权利，在建立民主法治国家进程中意义重大。
根据《宪法》，我国《物权法》第四十条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费，安置补偿费、地上附着物和青苗的补偿费，安置被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征地农民的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
《物权法》第四十四条规定：因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私入或者集体所有财产的所有权或者其他权利的行为。而征用是指国家为了公共利益的需要依法强制取得原属于私人或集体所有财产的使用权的行为。征收与征用的区别是：
第一，法律后果不同。征收是个人或者集体财产所有权的改变；而征用是对个人财产或单位财产使用权的改变，并且征用是在紧急情况下的强制使用。
第二，补偿规定不同，征收情况下，不存在返还个人财产或集体财产的问题，征收是在所有权发生转移的情况下，依照法定标准对被征收人进行补偿；而征用情况下，因为所有权没有发生转移，如果标的物没有损坏灭失，则返还原物即可，不需要进行补偿。
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