房地产开发企业具有经营周期长、税收负担重、涉及税种多、税收文件多、政策口径不确定等特点。随着营改增的全面推开，以及金税三期大数据管控时代的来临，税务风险管理成为房地产开发企业的税务管理重点。为帮助房地产开发企业更好地应对营改增后的涉税风险，并在风险管理的基础上，充分享受营改增所带来的政策红利，本书紧扣营改增核心关键点，以项目管理为主线，深入剖析了营改增后政策执行中的焦点问题、难点问题、热点问题，并从税务检查常见问题、金税三期的风险评估以及发票管理三个维度全面阐述了企业面临的税务风险和应对措施。同时重点剖析了各环节涉及的主要税种，其中包括增值税、企业所得税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、印花税等，并对不同税际在营改增后的差异和协调进行了分析。本书观念新，时效性强，所引用政策文件截至日期为2018年5月1日。
前言
2016 年5 月1 日，营改增试点工作全面推行，试点范围扩大到房地产业、
建筑业、金融业和生活服务业。在经历了磨合期的考验后，房地产开发企业如
何应对新的挑战，做好风险防范，并切实把握政策红利所带来的机遇，是企业
面临的新课题。
房地产行业具有鲜明的行业特点，产业链条长，涉及税种多，涉税金额
大，控管难度大，涉税风险高，而且一直是税务机关重点关注的行业，也是
国民经济的重要行业。而营改增在实施过程中又出现了许多新问题、新情况，
进一步加大了房地产企业的涉税风险。
因此，如何有效地降低房地产开发企业的涉税风险，规范房地产开发企
业的项目税收管理水平，并充分享受营改增改革所带来的政策红利，成为编
写本书的目的。
因受作者水平和成书时间所限，本书难免存有疏漏和不当之处，敬请指正。
本书特色
1．紧扣营改增核心关键点
营改增是一项系统工程，牵一发而动全身。本书从浩瀚复杂的营改增政
策中，梳理出影响房地产行业的关键政策点，针对营改增政策执行过程中的
难点和痛点，进行深入剖析，使房地产开发企业能够快速把握政策要点，不
仅知其然，而且知其所以然，在管控风险的基础上，充分享受营改增带来的
政策红利。
2．以项目管理为主线
房地产开发企业基本上一个项目成立一个公司，项目管理成为房地产开
孙彦民北京易瑾税务师事务所有限公司合伙人。高级会计师，中国注册会计师、中国注册税务师、中国注册资产评估师、中国注册房地产估价师。西南财经大学硕士研究生校外导师。曾担任中国资产评估师协会理事、华北水利水电学院、武汉大学法学院特聘讲师。从事财税顾问、税务咨询、税收筹划工作20多年，先后在河南省税务代理有限公司、立信会计师事务所、中税税务代理有限公司担任副总裁、高级合伙人。擅长资本市场、地产、建筑、金融保险、私募基金、互联网金融等领域的财税、并购重组、商业模式规划等业务。曾参与中国注册税务师基本准则的起草和修订工作，参与财政部审计风险课题研究一项。在《环球财经》、《中国注册税务师》等杂志发表多篇文章。中国会计视野会说栏目撰稿人。高丽霞北京易瑾税务师事务所有限公司合伙人。中国注册会计师、中国注册税务师。西南财经大学硕士研究生校外导师。从事审计、财税顾问、财税咨询工作10多年，先后在中喜会计师事务所、立信会计师事务所、中税税务代理有限公司担任审计经理、部门经理。擅长资本市场、地产、建筑、金融保险、私募基金、互联网金融等领域的财税、并购重组、商业模式规划等业务。先后在第十二届、十三届中国财税法前言问题高端论坛，发表《税制设计中性原则对企业集团税务管理的重要性》、《对资管产品征收增值税的政策分析及建议》等论文。
目 录
第1章 土地取得环节 1
1.1 营改增下的差额征收 2
1.1.1 差额征收的含义 3
1.1.2 营改增后允许差额征收的项目 3
1.1.3 可以开具增值税专用发票的情形 4
1.1.4 差额征税扣除凭证的类型 7
1.2 营改增对取得土地成本的影响和应对 8
1.2.1 土地价款差额扣税应满足的条件 8
1.2.2 拆迁补偿费应关注的风险 9
1.2.3 母公司（或联合体）拿地的风险和应对 11
1.2.4 一次拿地、分次开发土地价款扣除的税务处理 12
1.2.5 土地价款台账的建立 13
1.3 国有企业改制契税的税务处理 14
1.3.1 国有企业改制免征契税 15
1.3.2 国家作价出资（入股）应缴纳契税 15
1.4 母公司以土地使用权向子公司增资是否免征契税 17
1.5 市政建设配套费是否缴纳契税 18
1.6 城镇土地使用税纳税义务发生时间 19
1.7 企业风险诊断自查重点 20
1.8 税务机关风险评估比对重点 21
第2章 开发建设环节 23
2.1 成本构成及可抵扣事项 24
2.1.1 前期工程费 25
2.1.2 基础设施建设费 27
2.1.3 公共配套设施费 28
2.1.4 建筑安装工程费 29
2.1.5 开发间接费 29
2.2 营改增后不能抵扣进项税额的事项 30
2.2.1
用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目 30
2.2.2
用于集体福利或者个人消费 32
2.2.3
非正常损失的购进货物以及相关的劳务和交通运输服务 32
2.2.4
非正常损失的不动产、不动产在建工程，以及该不动产、
不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务 33
2.2.5
购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务和娱乐服务 33
2.3 固定资产、无形资产、不动产进项税额不能抵扣的特殊处理原则 34
2.4 取得不动产、不动产在建工程分期抵扣的税务处理 35
2.5 购进建筑服务选择简易计税还是一般计税 38
2.5.1
建筑服务征税范围 38
2.5.2
建筑服务可以选择适用简易计税的三种情形 39
2.5.3
建筑服务必须适用简易计税的一种情形 41
2.5.4
采购建筑服务选择哪种方式更有利 42
2.6 扣押建筑企业的质押金、保证金的税务处理 45
2.7 购进商品或服务选择小规模纳税人还是一般纳税人 47
2.8 支付境外设计费须代扣代缴增值税 49
2.8.1
支付境外设计费符合征收增值税的四个条件 49
2.8.2
如何代扣代缴增值税 50
2.9 支付境外设计费是否缴纳企业所得税 52
2.9.1
居民和非居民的定义 52
2.9.2
对非居民征收企业所得税的判定原则 53
2.9.3
对境外设计服务如何判定特许权使用费和劳务所得 53
2.9.4
对非居民企业所得税扣缴义务人的规定 54
2.10
各种合同约定税款负担方式下如何计算应扣缴的税款 55
2.11
营改增后开发建设环节应关注的税务风险 58
2.11.1
虚开建安发票，加大建安成本 59
2.11.2
虚构甲供材料，加大建安成本 60
2.11.3 虚购绿化苗木，加大开发成本 61
2.12
企业风险诊断自查重点 61
2.13
税务机关风险评估比对重点 62
第3章 预售环节 63
3.1 纳税义务发生时间判定原则 64
3.1.1
增值税纳税义务发生时间判定原则和顺序 64
3.1.2
以交房时点作为判定原则的理由 65
3.2 预缴增值税的税务处理 67
3.2.1
一般纳税人预缴税款 67
3.2.2
小规模纳税人预缴税款 67
3.2.3
预缴税款抵减应按税额的时间节点 68
3.3 诚意金、认筹金、订金的税务处理 68
3.4 定金的税务处理 69
3.5 营改增对土地增值税计税依据的影响 69
3.6 营改增对企业所得税计税依据的影响 71
3.7 增值税、土地增值税、企业所得税预售收入确认原则对比 73
3.8 营改增对印花税的影响 74
3.9 企业风险诊断自查重点 75
3.10
税务机关风险评估比对重点 75
第4章 竣工销售环节 77
4.1 增值税应关注的重点 78
4.1.1
价外费用 78
4.1.2
免征增值税项目 80
4.1.3 不征增值税项目 80
4.2 完工年度企业所得税税务风险管理 80
4.2.1
完工标准 80
4.2.2
视同销售 82
4.2.3
完工产品计税毛利额差异调整 84
4.2.4
计税成本 84
4.2.5
成本费用的扣除 89
4.2.6
企业风险诊断自查重点 92
4.2.7
税务机关风险评估比对的重点 93
4.3 城镇土地使用税纳税义务截止 93
第5章 项目清算环节 95
5.1 土地增值税清算及税务风险管理 96
5.1.1
土地增值税清算条件 96
5.1.2
土地增值税清算手续办理时限 97
5.1.3
土地增值税清算应报送的材料 97
5.1.4
土地增值税清算单位 98
5.1.5
应税收入 99
5.1.6
扣除项目金额的分摊原则 100
5.1.7
扣除项目金额的一般规定 101
5.1.8
扣除项目金额的具体规定 102
5.1.9
房地产开发费用 104
5.1.10
清算补缴税款是否加收滞纳金 105
5.1.11
清算后再转让房地产的处理 105
5.1.12
企业风险诊断自查重点 106
5.1.13
税务机关风险评估比对的重点 110
5.2 企业所得税退税及税务风险管理 111
5.2.1
申请退税时间 111
5.2.2
多缴企业所得税款计算方法 112
5.2.3
需报送的资料 113
5.2.4
企业风险诊断自查重点 114
5.2.5
税务机关风险评估比对的重点 114
第6章 自持租赁环节 115
6.1 不动产经营租赁服务的增值税税务风险管理 116
6.1.1
提供不动产经营租赁服务的征税范围 117
6.1.2
一般纳税人出租不动产的计税方法和纳税地点 117
6.1.3
小规模纳税人出租不动产的计税方法和纳税地点 119
6.1.4
预缴税款的计算 119
6.1.5
预缴税款时间及抵减的税务处理 120
6.1.6
其他个人出租不动产 120
6.1.7
转租不动产的税务处理 121
6.1.8
企业风险诊断自查重点 121
6.1.9
税务机关风险评估比对的重点 121
6.2 营改增对自持租赁房产税的影响和税务风险管理 122
6.2.1
几种特殊情形纳税义务人的判定 122
6.2.2
确定征税对象时的两个特殊事项 123
6.2.3
如何确定房产原值 124
6.2.4
房产税纳税义务发生时间和纳税义务截止时间 126
第7章 融资环节 127
7.1 营改增对贷款利息的税务处理 128
7.2 统借统还业务的增值税处理 129
7.2.1
统借统还及两种类型 129
7.2.2
统借统还利息的税务处理 130
7.2.3
统借统还业务的免税备案 131
7.2.4
发债资金统借统贷业务的注意事项 131
7.3 支付的债券承销费能否抵扣进项税 131
7.4 统借统还业务的企业所得税处理 132
7.5 资管产品征收增值税对融资成本的影响 133
7.6 明股实债（混合性投资）的税务处理 133
7.6.1
明股实债的企业所得税处理 134
7.6.2
明股实债的增值税处理 137
7.6.3
明股实债对土地增值税的影响 138
第8章 发票管理环节 139
8.1 税务机关对增值税发票的管理措施 140
8.1.1
走逃（失联）企业的异常凭证 140
8.1.2
税收风险解析评估中发现的异常凭证 141
8.1.3
发票开具和纳税申报数据监控发现的异常凭证 141
8.1.4
非正常户的失控发票 142
8.1.5
稽核比对结果的异常凭证 142
8.1.6
房地产开发企业取得异常抵扣凭证的风险应对 143
8.2 房地产开发企业开具发票应注意的事项 144
8.2.1
预收售房款发票开具应注意的事项 144
8.2.2
销售自行开发的房地产项目发票开具应注意的事项 144
8.3 房地产开发企业取得发票应注意的事项 146
8.4 进项税额抵扣应注意抵扣期限的要求 146
8.5 办理勾选认证应注意的事项 147
8.5.1
传统认证和勾选认证 147
8.5.2
勾选认证的时间要求 148
8.6 逾期未认证增值税扣税凭证的处理 148
8.6.1
客观原因及应提交的情况说明 149
8.6.2
申请办理逾期抵扣时应报送的资料 150
8.7 发票作废、红字发票应注意的事项 150
8.7.1
增值税专用发票作废应注意的事项 150
8.7.2
开具增值税红字专用发票应注意的事项 151
8.7.3
普通发票作废和红字发票 152
8.8 避免虚开发票 152
8.8.1
虚开发票的类型 152
8.8.2
虚开发票的行政处罚 153
8.8.3
虚开发票的刑事责任 153
8.9 善意取得虚开发票 153
8.9.1
善意取得虚开发票的进项税额是否必须转出 154
8.9.2
善意取得虚开发票不征收滞纳金 155
8.9.3
善意取得虚开发票能否在企业所得税前扣除 155
第9章 会计核算 157
9.1 会计科目的设置及核算内容 158
9.1.1
应交税费下与增值税有关的二级科目设置 158
9.1.2
应交增值税下三级明细科目的设置 160
9.2 预收款方式销售自行开发房地产项目的特殊处理 162
9.2.1
预缴增值税的会计核算 162
9.2.2
预缴增值税的纳税申报 162
9.2.3
不同项目间预缴税款的抵减情况 163
9.3 视同销售行为的会计处理 165
9.4 一般计税项目特殊业务的会计处理 165
9.4.1
土地价款抵减销售额的会计处理 165
9.4.2
因非正常损失需转出的进项税额的会计处理 166
9.4.3
支付境外设计费扣缴增值税的会计处理 167
9.4.4
土地返还款的会计处理 167
9.4.5
期末会计处理及报表列示 168
9.5 常见业务会计核算举例 169
9.5.1
一般计税模式下销售现房的会计核算 169
9.5.2
一般计税模式下销售期房的会计核算 170
9.5.3
简易计税模式下销售现房的会计核算 172
9.5.4
简易计税模式下销售期房的会计核算 173
9.5.5
一般计税模式下出租同地区房产的会计核算 174
9.5.6
一般计税模式下出租异地房产的会计核算 175
9.5.7
简易计税模式下出租同地区房产的会计核算 176
9.5.8
简易计税模式下出租异地房产的会计核算 176
第10章 税收筹划 179
10.1
树立新型税收筹划思维 180
10.2
收购方式的税收筹划 181
10.2.1
资产收购和股权收购 182
10.2.2
资产收购应关注的两个税收风险点 185
10.2.3
收购方式的选择 187
10.3
适度加大成本的税收筹划 192
10.4
争取享受税收优惠政策 195
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