物业管理·物业设施管理专业通用系列教材：物业设施设备管理与维修（第2版）_刘薇，张喜明，孙萍编_9787302222576

　　《物业设施设备管理与维修（第2版）》共分十二章，紧密结合物业设施设备的范围、物业电气设施设备管理与维护维修工作内容、给排水设施设备管理与维护维修工作内容、通风设施设备与维护维修工作内容、供暖设施设备与维护维修工作内容、空调设施设备与维护维修工作内容、消防设施设备管理的内容等进行讲述。第2版在内容上采用了最新的国家规范和标准，增加了低温地板辐射供暖系统和制冷系统等的管理与维修部分，更新了原来燃气供应系统的故障处理及方法，并随着智能大楼和智能小区的大规模建设，特别增加了安全防范系统的管理与维护内容，力求在保证科学系统性与完整性基础上，博采众长，达到符合培养新型物业设施设备管理人才的需要。
　　《物业设施设备管理与维修（第2版）》既可作为应用型本科和高职高专院校物业设施设备管理与维护专业学生的教材，也可作为房地产专业、工程管理专业、土木工程等专业学生的参考用书，还可作为物业管理公司人员日常工作用书及物业管理执业资格考试参考用书。

　　在我国，物业管理是与房地产开发相配套的综合性管理活动，是与住房制度改革相衔接的一种管理模式，是与市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。随着人们生活水平的提高和房屋产权的多元化，人们对生活居住环境、物业管理与服务、物业的升值与保值都提出了更高的要求。物业管理涉及千家万户，和百姓的生活与工作息息相关。而物业设施设备是物业不可缺少的重要组成部分，物业设施设备管理已经成为物业管理中的一项核心工作。30年来，随着我国物业管理行业的发展，物业设施设备管理工作取得了显著成绩，物业设施设备管理的不断进步，提高了物业服务的技术含量，提升了物业服务品质，得到了社会和广大业主的认同。
　　为了适应中国物业管理行业新形势的发展，满足市场对物业设施设备管理人才的需求，我们认真总结了第1版教材的教学实践经验，在此基础上努力提高教材的科学性、先进性、启发性、实用性和对我国教学的适用性，以便进一步提高教材质量和跟上知识更新步伐。第2版在内容上采用了最新的规范和标准，在原有内容的基础上增加了低温地板辐射供暖系统和制冷系统等的管理与维修部分，更新了原来燃气供应系统的故障处理及方法。随着智能大楼和智能小区的大规模建设，本书特别增加了安全防范系统的管理与维护内容，力求在保证科学系统性与完整性的基础上，博采众长，达到符合培养新型物业设施设备管理人才的需要。
　　本书以物业设施设备为讲述对象，依据国家最新颁布的规范、规程、标准，在第1版的基础上，增加了图示部分，目的是使学生能更清楚、直观地掌握本书内容，满足不同层次学生和教学的需要，也使本书的系统性和完整性更加突出。
　　本书可以作为物业管理专业、房地产专业的教材，也可作为工程管理、土木工程等专业的选修课教材和物业管理人员日常工作及职业资格考试的参考用书。本书力求突出实用性、综合性的特点，在介绍物业设施设备组成和性能的基础上，重点论述了物业设施设备的维修与管理，使其尽量与物业设施设备管理最新发展和实践操作状况相一致。
　　本书共分十二章。刘薇撰写第一、八、十一章，第二、三、四、五章由张喜明撰写，第六章由赵嵩颖撰写，第七章由刘薇、孙萍撰写，第九章由孙萍、刘薇、高宏艳撰写，第十章由孙萍、王立光撰写，刘薇、王晓晶编写了第十二章。全书由刘薇统一编撰。特别感谢王龙、孙达、王春阳三人为本书绘制了部分图片。
　　在本书的编写过程中，我们查阅了大量的相关书籍和期刊，参考了国内许多学者同仁的著作和国家发布的最新法律和相关行业规范，并列于书末，以便读者在使用本书的过程中进一步查阅，在此对各参考文献的作者表示衷心的感谢。
　　由于编写作者的认识和专业水平有限，书中必定存在不妥和错误之处，欢迎广大读者批评指正。

　　作者
　　2010年4月

　　（2）防止高电位引入：在进户线墙上安装放电间隙或瓷瓶接地，接地电阻小于15。各接地装置可连接成一体。避雷针直径不得小于16mm，其针尖须做成三叉式或针式，并镀锡。避雷针要牢固地固定在构筑物上。避雷针须与引下导线连接牢固，引下导线的截面不得小于50mm2。引下导线的途径要尽量缩短，避免90。的弯折，引下导线及其固定装置要牢固地固定在构筑物上，固定装置的间距不能大于1.5 m。
　　（二）电气设备的保护接地与接零
　　电气设备的金属外壳，在正常情况下是不带电的，但如果电气设备绝缘受到损坏，发生漏电时，金属外壳就会带电。如果人体触及这种带电的金属外壳，就会发生触电事故。为了防止人身触电事故的发生和保证电气设备的正常运行，可根据不同的情况将电气设备金属外壳接地或接零。
　　1.保护接地
　　将电气设备的金属外壳通过导线与接地体作良好的连接，称为保护接地。由于电气设备外壳做了保护接地，当人体触及漏电的外壳时，形成人体电阻与接地电阻的并联电路。由于人体电阻远比接地电阻大，所以通过人体的电流就很小了，从而可以有效避免触电事故的发生。
　　2.保护接零
　　将电气设备的金属外壳用导线与电网的零线连接起来，称为接零或保护接零。采取保护接零措施后，当电气设备绝缘损坏时，电压经过电气设备外壳到零线形成通路，产生很大的短路电流。此电流远远超过保护电器的动作电流值，保护电器断开，故障设备脱离电源，防止了人体触电的可能。
　　3.重复接地
　　采用保护接零时，经零线上的一点或多点再做金属连接，称为重复接地。对于用户集中的地方采取重复接地，即使零线偶尔折断，带电的外壳也可以通过重复接地装置与系统中性点构成回路，产生接地短路电流，保护电器，从而避免事故的发生。
　　（三）接地装置的设置
　　1.电气设备接地装置的要求
　　（1）为防止电气设备以及电动工具的金属外壳偶然带电而发生人体触电事故，对电动机、变压器、配电柜、铁制配电箱、发电机、操纵台等动力设备，手电钻、手电刨、电锤等手持式电动工具，电冰箱、洗衣机、电风扇等家用电器，在开始使用前均应采取保护性接地或接零。
　　（2）为防止雷雨季节由于雷电引起的雷电波沿低压架空线路侵入房屋内部而烧毁电气设施，防止三相四线的零线由于偶然的损坏，致使屋内零线带电烧毁单相用电的家用电器设备，三相四线式进户的零线在进户口处必须做好零线及其金属管的补助接地。

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