掘金存量地产②：与14位新锐总裁深度对话_明源地产研究院_9787508687926

近年来，随着房地产行业格局深度演变，增量开发难度和门槛越来越高，房企转型与创新的呼声日益高涨。那么，新的增长点到底在哪里？未来去往何处？

目前，我国重点城市二手房交易量已经占主导，未来十年,我国住房市场将会完成增量市场向存量市场的过渡，随着存量市场价值正逐步被市场所发现、所认同，200万亿元的存量市场正成为市场的新风口，各路资本纷纷布局，新的掘金机会来临，给房企及相关从业者打开了新的发展之窗。

本书针对房地产存量市场三大领域，选择了14家代表性的实力企业案例进行深度剖析，每家都是房地产存量市场创新的典型样板，通过总结其创新模式、经验教训及可借鉴的点，给行业各企业提供参考借鉴。

2017年，中国房地产市场进入存量时代的脚步明显加快，政策支持力度空前。7月，上海在全国范围内首次推出用途为租赁住房的地块，这些地块在挂牌开始就明确将全部用于建设租赁住房。随后，广州提出租售同权。2017年7月18日，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求积极盘活存量房屋用于租赁，鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房，探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理。数百万亿元的存量市场将是未来房地产行业的主战场，这一点在业内已成共识。

在国家政策的刺激下，在房子是用来住的，不是用来炒的定位下，开发商、运营商、地产基金等多股力量大举进入存量市场，各类利用存量房改建的长短租公寓、联合办公、商业园区纷纷出现，一些资产运营企业初具规模，各种商业模式也基本成型。从观望、思考到落地、深耕，2017年成为中国房地产发展史上新的里程碑。

经过几年的观望、研判、准备，开发商现阶段关注的重点是激活存量资源，找到切实可行的模式与方法，通过运营实现长期盈利。开发商想要真正从存量市场中赚到真金白银，有两个关键：第一，要敏锐地感知大势的变化，预判即将发生的事情，提前做出准备；第二，要有勇气和决心，一定要在新兴市场形成初期果断进入，并主动推动行业的进步，然后努力成为行业的领军人物，因为行业形势一旦明朗，成熟的模式会纷纷出现，龙头企业的地位也逐步稳固，这时候再进入为时已晚。此外，做存量与做增量有很大的差异，因此开发商要先换脑，用运营而非卖房的逻辑去构建模式；再开刀，以特有的定位和角度切入存量市场，逐步练就独门绝技，在行业中建立竞争优势。

他山之石，可以攻玉。《掘金存量地产：房地产存量经营新生态》自出版以来，作为国内领先的存量地产主题著作之一，在业内引起了高度的关注与极大的反响，也收到了来自行业专家、企业家等的宝贵意见和点评。在《掘金存量地产：房地产存量经营新生态》的基础上，本书通过与存量地产领域领军企业总裁的深度对话交流，深入解读14家存量地产运营领域的典型企业，从操作层面剖析它们的独特模式和执行方法，希望用真实的案例为同行提供些许启发。存量市场仍处于初期阶段，这些模式还需要不断地完善和打磨，但在精心选种、播种、培育这一系列的过程中，只有从实践中获取经验，时刻磨砺自己，才可能提前尝到甜美的果实。

本书从存量地产领域领军企业总裁的视角出发，系统地总结和阐述存量运营最佳实践案例。在本书中，通过各位总裁的睿智分享，我们希望相关企业在掘金存量地产的过程中要把握好以下四个度。

定位是眼，要提高精准度　存量地产的类型和改造方向很多，包括办公、商业、公寓等；市场竞争主体的出身和背景也多种多样，主要包括开发商、专业运营商、互联网创业者等。存量市场的规模很大，足以容纳各种主体采用不同的打法在里面施展拳脚。每家企业的背景、优势各不相同，任何一家都做不到灵活百变，所以必须依据自身的DNA来进行判断，确定自己的位置、可扮演的角色，以及能否创造独特的模式等。

内容是肉，要增加饱和度　客户理念的变化催生消费需求的升级，消费需求的升级又引发空间内容的变迁，最后再推动城市空间的再造，这是一个基本的逻辑。建筑是躯壳，内容是灵魂，资产运营的核心能力是内容运营。盘活存量地产的解决方案是为空间注入更有价值的内容，赋予冰冷的砖石以鲜活的生命，这样才能吸引并留住用户，获取更高的溢价。企业要通过对生活方式的理解和产品体系的构建，聚焦用户需求，打造个性化产品，构筑品牌文化，然后形成一个立体的多维生态圈，最后实现持续、高品质的运营。

资金是血，要降低黏稠度　不论是获取房源还是扩张规模，都需要持续、充足的资金支持，特别是想走轻资产路线的资产运营商，更需要进行金融创新。企业要根据自身的特点来打造有效的资金链，比如可以借助母公司的资金优势，也可以通过证券化产品实现退出，或采用加盟、合作模式降低资金占有率等。不管怎么做，目的只有一个，就是让资金来源更多、更稳定，让投资回报率更高，让整个资金链运转得更为顺畅，因为企业首先要保证自己能生存，然后才会有未来。

运营是骨，要打磨颗粒度　除了资金和房源之外，租赁行业还有一个核心能力精细化运营。精细化运营能力是企业生存和发展的基础，其核心是把选址模型、客户体验做好，将营建成本控制在合理的范围之内，给客户提供高性价比的产品，建立最佳收益模型（比如通过信息化系统实现整个门店在运营层面的无人化、无纸化，实现运营数据分析的精准化和每天的迭代等）。精细化运营可以提升客户体验，保证持续的收益。

时势造英雄，做任何事情都不能脱离时代的背景，成功需要自身的努力，但更重要的是顺应时代的潮流。时代的发展轨迹不是线性的而是波浪式的，每隔5~10年就可能出现一个大的跳跃，如果能够抓住这个机会，就有可能获得意想不到的成功。势变而道更，只有顺应时势，找到合适的方法，勇敢并坚定地执行，才能在新存量时代抢占先机。

时代造就了一个大舞台，这个舞台的幕布已经徐徐拉开，你是坐在台下看戏，还是亲自在台上表演一出好戏？

他山石，引美玉，壮自我，是为序，共创未来。

刘　策

2018年2月21日2017年，中国房地产市场进入存量时代的脚步明显加快，政策支持力度空前。7月，上海在全国范围内首次推出用途为租赁住房的地块，这些地块在挂牌开始就明确将全部用于建设租赁住房。随后，广州提出租售同权。2017年7月18日，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求积极盘活存量房屋用于租赁，鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房，探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理。数百万亿元的存量市场将是未来房地产行业的主战场，这一点在业内已成共识。

时代造就了一个大舞台，这个舞台的幕布已经徐徐拉开，你是坐在台下看戏，还是亲自在台上表演一出好戏？

他山石，引美玉，壮自我，是为序，共创未来。

刘　策

2018年2月21日

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