法律专家为民说法系列丛书：法律专家教您如何买卖房屋不上当
定 价：29.8 元
丛书名：法律专家为民说法系列丛书
- 作者：李英霞 著；张宏伟，吴晓明，丛书 编
- 出版时间：2015/7/1
- ISBN：9787547227367
- 出 版 社：吉林文史出版社
- 中图法分类：D922.384
- 页码：180
- 纸张：胶版纸
- 版次：1
- 开本：16开
随着社会发展和社会经济制度的改革，我国在住房制度上发生了很大的变化，并在市场中出现了多种类别的房屋。同时，我国规范房屋权属及其买卖的法律规范又是纷繁复杂，实践中，出现的“一方多卖”、开发商虚假承诺等现象严重损害消费者合法权益的现象层出不穷，同时，假离婚等规避的现象屡见不鲜。那么，一般民众在房屋买卖中如何防止发生纠纷、防止上当受骗，是当前急需解决的问题。出于这样的目的，我们组织编写了《法律专家为民说法系列丛书：法律专家教您如何买卖房屋不上当》。
前言
第一篇 房屋的类别
1.什么是商品房？
2.什么是经济适用房？
3.什么是小产权房？
4.什么是公有住房？
第二篇 商品房买卖
5.商品房预售应当具备什么条件？
6.购房中的“五证”“两书”是指什么？
7.房地产开发公司在没有取得商品房预售许可证的情况下进行的销售
行为效力如何？买受人的权利如何得到救济？
8.房地产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，销售
行为效力如何？买受人的权利如何救济？
9.商品房预售合同登记备案的性质和效力如何？
10.商品房的预售合同是否可以转让？
11.商品房预售中出现“一房两卖”行为如何认定？
12.开发商迟延交房，如何承担违约责任？
13.出卖人迟延交房，买受人是否有权解除合同？
14.因行政部门的原因导致房地产开发公司不能按时履行商品房预售合同中规定的义务，该原因是否属于不可抗力？买受人的权利如何得到保护？
15.房地产开发公司将抵押的房屋出售，如何承担赔偿责任？
16.房地产开发公司在销售广告中的宣传是否具有法律效力？
17.“买房可无条件入读名校”是要约还是要约邀请？对开发商是否有约束力？
18.商品房买卖合同的主要条款有哪些？
19.预售商品房买卖中认购书的效力如何认定？
20.认购书在什么情况下应当认定为正式的商品房买卖合同7
21.买受人在什么情况下可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任？
22.房地产开发公司交付的房屋质量有问题时如何处理？
23.房地产开发商交付的房屋面积存在差错时如何处理？
24,公摊面积如何计算？
25.房屋面积存在误差如何处理？
26.商品房转卖后，开发商面积差价款是否应退还初始买受人？
27.预售商品房开发商擅自变更设计怎么办？
28.购买精装修住宅应当注意什么？
29.在符合交房条件的情况下，买受人逾期收房的，逾期收房期间所产生的物业费、供暖费等应由谁承担？
30.贷款有哪些种类？
31.等额本息还款方式与等额本金还款方式有何区别？
……
第三篇 二手房买卖
第四篇 特殊房屋买卖
《法律专家为民说法系列丛书：法律专家教您如何买卖房屋不上当》：
按揭贷款是当前商品房买卖中经常采取的付款方式。房地产开发商和购房人签订商品房买卖合同，购房者支付首付款后，在办理按揭贷款的过程中，银行经过资格审查有可能作出拒绝贷款的决定。由于贷款失败，购房者往往不具备购买能力，在要求开发商退房的情况下，经常遭到开发商拒绝。更有甚者，开发商拒绝返还首付款。那么，买受人未能取得商品房抵押贷款，开发商与其签订的商品房买卖合同到底应该如何处理？
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
根据该司法解释，买受人未能获得银行贷款时能否解除合同，应该具体区别对待：
第一种情况，因买受人自身的原因，例如买受人怠于履行办理贷款的义务，或者没有向银行提供相应的资信证明等情况，买受人不能要求解除合同，同时还需承担未能按时支付购房款的违约责任；第二种情况，因为开发商原因致使买受人未能获得银行贷款的，例如存在违规开发、项目手续不齐全等不符合银行发放贷款的标准，买受人可以解除合同，出卖人应当返还买受人已经支付的购房款本金及其利息；第三种情况，因不可归责于当事人双方的事由，包括银行贷款政策变化等，例如银行原要求首付款需达到购房总价的20%即可批准贷款，而当买房人按此要求申请贷款后，银行将首付款标准提高为购房总价的30%，致使买房人未能获得银行贷款的，此时合同未能订立是不可归责于双方当事人的原因引起的，买房人有权解除合同，并且无需承担违约责任。
在实践中，常发生这样的问题：因为买受人存在不良信用记录等问题，致使因为银行对于买受人的信用等级评价较低，致使贷款不成功。这是否属于因为买受人的原因而导致贷款不能？虽然表面上来看这属于因买房人的原因未能订立合同，但我们需要注意的是，买受人不是信贷专业人员，没有义务也缺少相应的能力完全了解银行发放贷款的标准，故应将此种情况认定为不可归责于双方当事人的原因，买受人有权解除合同，出卖人应该返还本金以及利息给买受人。
……
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