房权政治：中国城市社区的业主维权（中国青年政治学人）
定 价：68 元
丛书名：百题大过关
- 作者：吴晓林 著
- 出版时间：2016/9/1
- ISBN：9787511730992
- 出 版 社：中央编译出版社
- 中图法分类：D669.3
- 页码：
- 纸张：纯质纸
- 版次：1
- 开本：16
伴随1998年肇始的住房商品化改革，一个以中产阶层为主体的城市“有房阶级”渐成规模。业主因房权利益受损而发起的维权行动，客观上向城市基层治理转型发出预警信号。本书基于“冲突—整合”逻辑的研究设计，在上海、厦门、深圳、长沙、武汉、太原、成都、重庆和昆明等九大城市首次展开全国范围的大规模问卷调查，聚焦业主在利益表达与整合过程中与现实政治的相互塑造和影响，打破过往社区治理中“街道办与社区居委会唱二人转”的结构视域，构建一个生动的扎根“商品房小区”的“房权政治”图景，认为中国城市社区的业主维权冲突是住房市场上游问题下游化的结果，是城市化进程中“公民权利需求”与制度供给不足之间的产物，应破除业主权利维护的制度障碍，确保业主群体与市场组织利益权益增进，充分发挥业主群体同市场主体的协商作用。
☆“中国青年政治学人”书系的第二种。
☆本书为国家社会科学基金项目（项目号：13CZZ030）的最终成果。
☆本书是一部专门分析当代中国城市社区业主维权总体现状和发展态势的优秀学术著作，一部深具现实关怀与房权意识启蒙的不可多见的政治学原创作品！它对于推动房权政治或社区政治学这一分支学科在中国的发展和应用具有重要意义，将全面开启中国人的“物权时代”，并全面开创中国人的“居住政治学”。
☆本书试图回答中国城市社区房权政治中的理论问题和现实问题有：
?中国城市社区业主维权的产生原因、总体形势和整合策略为何？
?业主阶层“冲突认知—冲突激化认知—冲突激化行动”的产生机制如何？
?业主如何从分化走向整合？业主整合又如何影响冲突治理？
?政府如何干预业主维权，何种冲突容易得到治理？
?业主维权究竟是工具性还是价值性冲突，是否真的如一些基层政府所忌惮的“不稳定因素”，是冲击现有体制或破坏社会稳定的“乱源”吗？
?业主维权的形成以及业主群体的“弱势”，是市场主导的结果、政府限制的结果，还是多方博弈的结果？
?业主维权冲突的形成是当下要素的集中发酵，还是纵向因素与当下社会政治结构复合交叉的产物？……
吴晓林，1982年生，山东莱阳人，中南大学地方治理研究院副院长、副教授。南开大学政治学博士、牛津大学联合培养博士生，中央编译局博士后。现为中南大学升华猎英学者、湖南省青联委员、南开大学中国政府与政策联合研究中心研究员，兼任《剑桥中国研究》（Journal of Cambridge China Studies）编委。在《政治学研究》、《中国行政管理》、《公共管理学报》等国内外刊物发表论文80余篇，著作3部、参编参著7部，在《人民日报》、《联合早报》、《学习时报》等发表时政评论百余篇；多篇论文被《新华文摘》、《中国社会科学文摘》、人大复印资料全文转载；多篇咨政报告获得中央、部省领导批示。系全国百篇优秀博士论文提名奖、教育部首届“博士研究生学术新人奖”、湖南省优秀社科成果一等奖获得者。研究方向：城市治理与社区建设、政治发展（政治整合、协商民主）。
推荐序一／俞可平
推荐序二／唐亚林
第一章 导论
第一节 研究缘起
一、城市住房商品化改革开启了自有房权的时代
二、基于住房权利的业主维权冲突逐渐扩散
三、业主维权引起城市社会政治结构重大变化
四、本书重点解释社区业主维权冲突的几个问题
第二节 研究意义
一、理论上形成基于“房权政治”的社区研究新视角
二、实践上构建基于业主维权运动的社会管理新路径
第三节 研究述评
一、国内相关研究的现状
二、国外相关研究的现状
三、评价与展望
第四节 研究方法
一、问卷调查
二、个案分析
三、比较分析
第二章 分析框架的引入：“冲突-整合”
第一节 社会冲突的视角
第二节 社会整合的视角
一、社会整合的概念
二、社会整合的实现机制
第三节 基于“冲突-整合”逻辑的问卷调查设计
一、研究假设
二、问卷设计
第四节 基于“冲突-整合”逻辑的定性研究设计
第三章 中国城市社区业主维权冲突的现状
第一节 调研人群的人口学特征
一、样本分布
二、人口学特征
第二节 调研人群的住房情况
一、住房小区类型分布
二、人均住房面积情况
三、小区入住时间情况
四、业主住房贷款情况
五、阶层地位与住房情况的相关性
第三节 城市社区业主维权冲突的现状及阶层差异
一、城市社区的物业纠纷问题具有普遍性
二、城市社区业主冲突的类型与程度
三、城市社区业主冲突的阶层差异
第四节 城市社区业主维权冲突的困境与路径
一、城市社区业主维权的“三重”困境
二、城市社区业主维权的路径偏好及其评价
本章小结
第四章 城市社区业主维权冲突激化的可能
第一节 城市社区业主维权冲突激化的认知
一、城市社区业主同物业公司的冲突最容易激化
二、城市社区业主维权冲突激化认知的影响因素
第二节 城市社区业主维权冲突行动的激化
一、城市社区业主维权冲突激化行动的可能
二、什么样的业主愿意参加上访或游行？
三、城市社区业主维权冲突激化的条件
本章小结
第五章 城市社区业委会的社会整合测量
第一节 业主委员会的基本情况
一、成立业主委员会的必要性
二、成立业主委员会的诉求凸显出价值诉求
三、城市社区业委会成员的人员分析
四、城市社区业委会成员的影响因素分析
第二节 业主委员会的社会整合度分析
一、业主委员会对业主的整合度不高
二、整合机制与业委会整合度的关系模型
本章小结
第六章 城市社区业主的社会整合与冲突治理关系
第一节 问题与方法
第二节 案例导入
一、案例选取
二、案例经过
第三节 两个小区业主整合的过程
一、A小区业主整合过程
二、B小区业主整合过程
第四节 业主整合差异下的冲突治理机制比较
一、业主整合度低，业主维权冲突难以得到治理
二、业主整合度高，业主维权冲突更易得到治理
三、业主整合程度与冲突治理作用机制的比较
本章小结
第七章 中国城市社区业主维权冲突的总体形势
第一节 业主维权冲突具有普遍性，但是并非“价值性冲突”
一、商品房区域面临结构性、系统性和全面性的矛盾冲突
二、城市社区业主更多是以合法手段维护个人利益
第二节 业主维权处于个体、松散联合阶段，不会冲击现有体制
一、城市社区业委会成立比例和社会整合度均较低
二、跨小区业主联合组织数量少，且在法律范围内活动
三、各地小区普遍建立了用于沟通交流的网络平台
四、全国跨小区业主联合组织的特点
第三节 从“社区内冲突”走向“街头冲突”有一定的可能
第四节 城市社区业主维权行动难以发育为成熟的“公民社会”
一、业主集体行动难以超越“个益与共益”
二、业主组织维权很少涉及重塑国家与社会关系的诉求
三、业主维权参与具有偶发性，难以积极参与其他公共议题
本章小结
第八章 中国城市社区业主维权冲突形势的成因
第一节 商住小区内的“权责失衡”是业主维权的深层因素
一、业主的市场权利受到其他主体的挤压和干预
二、法律制度层面对业主的市场权利有诸多限制
第二节 业主特性和组织权利受限制约了业主的组织化水平
一、大多业主属于中产阶层，是社会发展的稳定器
二、业主自组织的权利受到限制
第三节 权利救济长期受阻和权利意识觉醒容易引发维权冲突升级
一、权利受损是业主群体伸张合法权利的起点
二、专家和律师的介入有助于催化业主权利意识
三、现代信息技术有利于业主权利意识的扩展
四、权利救济受阻最易使业主维权冲突升级
第四节 房地产与物业服务市场结构与业主需求存在张力
一、房产市场结构及监管缺乏容易留下业主维权冲突隐患
二、“少子化”与“老龄化”叠加，加剧住房空置率和物管困境
三、物业市场发育不完善容易引发业主同物业方的冲突
本章小结
第九章 中国城市社区业主维权冲突的整合机制
第一节 总体原则：对城市业主群体要进行积极的体制整合
第二节 赋权社会组织，促使业主群体与市场组织对等协商
一、要建立健全相关法律法规，明确业主组织的法律地位
二、要支持和鼓励业主组织、业主组织联合体的发展
三、立足我国房产小区的现实，降低业委会成立和运行的门槛
第三节 健全市场体制，确保业主群体与市场组织利益增进
一、要对房产供需市场进行动态预警
二、要加快培育和健全市场组织体系
三、支持和培育高资质物业企业的发展
四、保护业主和物业企业的合法权益
第四节 提升法律意识，推动城市社区的共同治理
一、培育业主依法自治的意识
二、依法形成无缝隙的政府管理体系
三、提高企业依法履约水平
第五节 引入大数据技术，推进小区治理现代化
参考文献
英文
中文
附录1 部分调研录音
附录2 “城市业主群体维权问题”调查（问卷）
后记
《房权政治：中国城市社区的业主维权（中国青年政治学人）》：
应当明确，业主维权的主要对象不是政府，而是物业公司或开发商，二者主要是“社会与市场”的矛盾，基层政府要破除“刚性维稳”的思路，对业主维权处处设障，将庞大的业主阶层推向政府的对立面，长期发展下去会影响政府的权威性和合法性。政府应当赋权业主组织，支持其依法维权，获得与市场组织对等协商的权利，进而将冲突解决在社区范围以内。
一、要建立健全相关法律法规，明确业主组织的法律地位
要在法律层面明确“业主、业主大会、业委会、物业管理服务企业或其他管理人均有可能成为业主共同权益诉讼的适格当事人。其中，业主基于对业主共同权益的原生管理权而成为适格当事人；业主大会作为全体业主行使共同管理权的组织而享有依附于业主的对业主共同权益的管理权，从而成为适格当事人；作为业主大会常设机构意义上的业委会或基于法定的明文规定或基于全体业主的明确授权而享有的对业主共同权益的次生管理权，从而成为适格当事人” 。在我国的立法和司法实践中，非法人团体（或称非法人组织）已成为实际存在的第三类民事主体。要在法律上明确，业主委员会为非法人组织民事主体。
应修改及完善民事立法对民事主体的设定，赋予业主委员会这类非法人组织与自然人、法人同等的民事主体资格，明确其民事权利能力和民事行为能力。
二、要支持和鼓励业主组织、业主组织联合体的发展
“脱离了国家进行社会培育在现阶段的中国是不可行的，更有效的办法或许是国家有意识地培育社会，使其成为能与市场等协商的社区主体” 。各地政府要依法支持和培育城市社区的业主组织，出台政策支持符合成立业委会条件的社区抓紧成立业委会，实现业委会的全覆盖，增强业主组织的自治能力。
（一）可以借鉴一些发达地区的经验，保证业委会运作的经费
例如，《上海市住宅物业管理规定》，业主委员会运作经费由业主大会决定，可以从停车费、广告费等公共收益中提，也可以从物业管理费中提取；杭州市1997年就规定了业委会的经费可以从物业管理费中提取1%，北京市规定可以从物业管理费中提取3%—5%作为业委会的活动经费。
（二）要进一步提高业主自治能力，实现业主组织的内部整合
完善《业主公约》，明确业主委员会的成立、权利义务罚责，在业主组织内部成立监督委员会，对业主委员会进行监督和制衡。“业主大会内部监督机构的职权主要为对专项维修资金、物业共用部分经营收益的管理和使用的监督权，对业主委员会委员行为的监督权，以及就业主共同利益事项的提案权，对业主委员会决议事项提出质询或建议；就业主委员会委员损害业主共同利益的行为，要求纠正；对违反法律法规、管理规约或业主大会会议决议的业主委员会委员提出罢免建议；检查和调查专项维修资金和物业共用部分经营收益的管理和使用情况；就业主共同利益事项向业主大会会议提出提案” 。
（三）要支持和鼓励业主组织联合体发挥积极作用
研究已经表明，业主组织联合体是依法、理性维权的支持者，要支持他们在培育和辅导业主委员会成立，促进业主组织与市场主体、政府沟通，引导业主委员会体制内维权方面发挥作用。可以通过向第三方购买公共服务的形式，让业主组织的联合体组织参与到城市社区业主自治辅导、业主理性维权的经验交流等工作中来。
三、立足我国房产小区的现实，降低业委会成立和运行的门槛
中国的商品房住宅小区一般面积较大、人口众多，“双过半”的法律规定要么成为成立业委会的障碍，要么成为业主大会做出重大决定的障碍。
各地市要出台政策支持符合条件的小区成立业主委员会，依法对阻碍业委会成立的主体作出惩处，可以设置“业委会－分业委会－楼栋负责人”的模式，从过程上降低业委会成立的门栏。同时，在业委会重大决定上降低要求。例如，我国很多房产已经进行“养老维修”阶段，但是因为小区规模过大，难以达到动用维修基金的条件，导致基层社区出现难解之矛盾。“因此在相关法律中规定业主大会会议无法决议的解决办法非常必要。在业主大会会议由于无法达到法定人数和决议生效票数而无法决议， 需召开第二次业主大会会议的情况下， 可以考虑将决议生效票数降为专有部分占建筑物总面积超过三分之一的业主且占总人数超过三分之一的业主。结合中国实际，在业主总人数超过一千人的区分所有建筑物社区，可以考虑将决议生效票数降为专有部分占建筑物总面积超过五分之一的业主且占总人数超过五分之一的业主” 。
同时，通过培训和示范，提升业委会能力和素质，支持和培育资质高的物业服务企业，支持专门的业主服务机构或业主委员会协会组织，引入第三方专业评估和服务组织，在小区领域进行业务辅导、法律援助，架构“政府+业主组织+物业公司”为主体的协商平台、“政府+业主组织+第三方组织”的物业管理监管平台和发展服务平台，社区居委会和政府部门发挥居中协调和依法行政的职能。
……
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