选址学概论：单店选址理论与实务_李维华_9787516422717

本书是一本关于单店选址的理论与实务大全性操作宝典，是一本经典的选址教材。主要内容包括选址的定义与分类，选址的意义及店址特性，店址的功能与类型，选址的历史演进综述，商圈的含义与等消费线，开店方式与布点管理，选址的流程，选择店址适合的目标商圈，确定初选地址原则，初选地址，初选店址的商圈调研、填写《店址评估表》，确定候选店址——定量法评估店址的原理及步骤，谈判，确定最终店址、签约，选址管理，特许经营企业《单店选址手册》的目录模板等。本书适合于所有行业的单店选址人员的学习和实战操作。

让大家听得到、看得到、用得到的特许经营思想起初我是不打算写序言的，因为我想直接向读者奉献关于特许经营的知识和实战技法的干货。然而，我最终还是决定给2021年年初出版的这5本关于特许经营的书写个序言，毕竟还是有很多话要向读者说。随着时代的发展以及特许经营理论研究和实践探索上的不断深入和扩展，特许经营这门学科的内容也在不断完善，本次出版的这5本书囊括了我奉献给读者的系统、前沿、科学、实战、全面的特许经营知识。《特许经营学：理论与实务全面精讲》这本书早在2003年就作为大学教材出版了，当时的书名是《特许经营概论》。出版之后，我从未停止对这本书的更新：2005年出版《特许经营理论与实务》；2009年出版《特许经营学》。到现在，2021年出版的《特许经营学：理论与实务全面精讲》又将和读者见面了。关于招商的知识，最为严重的问题之一就是碎片化，即缺少相关全面化的系统性知识，这不得不说是特许经营学科招商分支理论的缺憾和漏洞。招商人因而不得不一直奋斗在对招商知识和实战技法完整性的不断寻求中，这显然已经严重影响了特许经营企业的发展。在这次出版的《招商理论与实务全攻略》一书中，我努力弥补这个空白，力求完整、全面分析研究招商的理论与实务，形成独立且完整的知识系统和实战技法策略。《成功构建特许经营体系五步法》一书的成型基于两种积累。一是我把做顾问咨询与实践过程中遇到的问题、难点或障碍等都作为必须要攻克的课题，然后用科研的方式给出理论上的解决方案；二是在形成理论上的解决方案之后，又把它们放到实践中反复检验直到确认有效。当然，这样的研究方法会占用较长的时间，但是，基于实践的研究是我的不可打破的底线。这本书中的步骤、模板、技巧、技法、工具等，都是经过反复验证的经验成果。《选址学概论：单店选址理论与实务》这本书也是在我多次独立选址或参与选址的基础上对实战技法进行提炼和提升，并与理论有机融合的成果。实战和理论兼备的内容，才是真正值得学习的。这本书的一个显著特点是在传统的定性选址分析之外，在选址的定量分析上花了不小篇幅，其中很多表格、算法、模型都可以直接作为科学选址的工具。《特许经营新思维》的介绍和来龙去脉，大家可以去阅读那本书的序言，此处就不赘言了。我自1998年就产生的使命感一直督促着我去构建完整的特许经营学科的知识体系，我每时每刻都在尽己所能去做特许经营学科的修补和完善，为我早年提出的特许经营学科这座大厦添砖加瓦。不断完善、增加内容，对完美的追求使我始终不敢、不愿意出版更新的书，我觉得要研究的内容太多，我一直在更新、更新、更新，也一直在等待一个最合适的时机。 2020年特殊的几个月里，我集中精力把之前零散的研究成果、碎片的笔记、特许经营学急需解决的系列问题、多年的心得体会和搜集的案例分析等做了全面、系统、科学化的梳理。那段日子，我完全颠倒了白天与黑夜，坚持每天写作至少12个小时，经常半夜一个人点灯熬油地研究和创作，或者在某个早晨因为一个灵感就爬起来码字。然而，一想到读者可以获得更好、更全、更新的特许经营知识，我就觉得辛苦也是一种人生的快乐。梳理的过程是非常辛苦的，比如为了让知识和案例尽可能全面覆盖行业、品牌、成败、新老、国内外、大小、古今、宏观战略和操作细节、理论与实战、定性和定量、模板、逻辑、特色与融合等方方面面，我不得不花费大量的时间和精力去搜索和研究海量信息。我经常针对某一个企业的案例去研读几十上百篇文章，到不同店里去实际消费、体验和研究，去和相关经营者、管理者、员工、消费者、供应商交流，当然还有在我的顾问咨询项目里做实验。本着内容必须精练、不说废话的原则，我一直在对书稿内容进行核心化加工整理。书中的某个案例分析、某个知识点讲解、某个观点，可能呈现出来只有几十个字，但这却是我从大量的研究资料、多年的店内体验中思索提炼出的精华。书中的一个普通数据，也都有可能是我多渠道获得，并反复校正的结果。至于那些首次公开的模型、公式、算法、工具等则是我的最新研究成果，全部都是仔细推敲并实际验证有效的成果。为了读者能够应用书中的知识去实践，我还把20多年来的顾问咨询工作中积累的大量模板，包括目录、表格、文案、示意图、流程、手册等都收录于书中。我不担心被抄袭，相反，我希望大家能够积极主动地运用它们，因为知识的价值之一在于分享。以后我依然会持续研发更多、更新、更好的内容，这是没人能抄袭的。还有，就像我一直讲的，我力图在讲解知识的同时，传达更多思想、方法和智慧，因为知识有专业划分，但思想、方法和智慧却是相通的。这5本书只是我的又一个阶段性的成果，在特许经营领域，我还会初心不改，持续更新，也希望大家继续关注特许经营。我要感谢我曾经和未来的所有读者、客户、学生、维华商创的同事、合作伙伴，以及书中所引用内容的作者们，是他们给了我很多灵感、启发或研究的方向。感谢企业管理出版社的朋友们，是他们的信任和支持才使这5本书面世。还要特别感谢我的最爱，也就是我的女儿，自从有了她，我生命的每一天都是春天，充满阳光，在我疲劳的时候，女儿的笑容总能让我能量满满。最后，我坚信所有的读者朋友都能从书中有所收获。让我们一起努力，用特许经营的思维和智慧，用中国特许经营思想去实现我们的价值、事业和梦想。李维华 2020年10月14日于北京

第 1 章选址的定义与分类 1 1.1 选址的定义 1 1.2 选址的分类 1 第 2 章选址的意义及店址特性 3 2.1 选址的意义 3 2.2 店址特性 3 第 3 章店址的功能与类型 5 3.1 店址的功能 5 3.2 店面线上线下业务融合取舍“维华计算表” 9 3.3 店址类型 13 第 4 章选址历史演进综述 21 4.1 集市内选址——有位置无建筑物的不定地址阶段 21 4.2 集市及周边选址——有建筑物的固定地址阶段 22 4.3 整个城市选址阶段——可选位置、也可选建筑物的固定地址阶段 23 4.4 泛城市选址阶段——可选位置、也可选建筑物的固定地址阶段 24 4.5 泛空间选址阶段——虚拟与现实相结合的选址阶段 24 第 5 章店面商圈的含义与等消费线 25 5.1 店面商圈的含义、分类与大小表示方式 25 5.2 扩大店面商圈范围的技巧 30 5.3 界定店面商圈等级或类别的两位数分级法及等消费线 32 第 6 章开店方式与布点管理 35 6.1 开店方式 35 6.2 区域布点战略 37 第 7 章选址的流程 41 第 8 章目标区域市场调研 45 8.1 目标区域市场调研的目的和内容 45 8.2 市场调研的方法与原则 61 8.3 市场调研的步骤与调研报告内容 65 第 9 章选择店址适合的目标商圈 71 9.1 选择步骤和方法 71 9.2 目标商圈评分表 72 第 10 章确定初选地址原则 73 10.1 设计初选地址原则的原因和初选地址原则的内容 73 10.2 初选地址原则的实例参考 76 第 11 章初选店址 79 11.1 “扫街”选址 79 11.2 通过中介选址 84 11.3 发布寻租或寻售广告选址 86 11.4 跟随竞争者选址 88 11.5 跟随业态互补者选址 90 11.6 借力“大牌”选址 91 11.7 利用供应商资源选址 91 11.8 和房产开发商合作选址 93 11.9 开发关系网络选址 95 11.10 “挖铺”选址 97 11.11 搜寻免费地址源信息 99 11.12 兼并收购既有网点选址 100 11.13 搭车式选址 102 11.14 利用电子地图选址 104 11.15 利用地理信息系统选址 104 11.16 大数据精准锁定选址 106 第 12 章初选店址的商圈调研、填写《店址评估表》 107 12.1 《店址评估表》的要素 107 12.2 商圈调研的常用图 116 12.3 商圈调研的常用表格 120 第 13 章确定候选店址——定量法评估店址的原理及步骤 125 13.1 定量法评估店址 125 13.2 选址相关俚语中的选址之道 136 第 14 章谈判 139 14.1 谈判的技巧 139 14.2 《店址租买洽谈记录表》 140 第 15 章确定最终店址、签约 143 15.1 租买类别 143 15.2 租约签署原则 144 15.3 签约前的调查 145 15.4 签约的内容 145 15.5 签约阶段的注意事项 146 15.6 《房屋租赁合同》模板 147 第 16 章选址管理 157 16.1 选址的团队及人力资源管理 157 16.2 选址的费用管理 157 16.3 选址的信息管理 159 16.4 如何科学计算两店之间的合理距离 162 16.5 区域受许人开店数量与特许经营费用的确定 167 第 17 章特许经营企业《单店选址手册》的目录模板 171 参考文献 173

第 1 章选址的定义与分类 1.1 选址的定义顾名思义，“选”是挑选、选择的意思；“址”字在古文中同“阯”。《汉书·郊祀志》注曰：阯者，山之基足。选址的本意为地基、基部，后来又衍生为地址、处所之意，即从纯粹的地基之意延伸到指其上的建筑物。综合“选”“址”二字含义，我们就知道，选址指的就是选择一个处所，该处所可以有建筑物，也可以是没有任何建筑物的地理位置。商业开店所谈论的“选址”，其“址”一般同时包括地理位置和其上的建筑物，而不单指哪一个方面。 1.2 选址的分类按照不同的划分标准，选址有不同的类型。 1. 按照所要选择的地址的用途，选址可分为商业选址、工业选址、办公室选址、学校选址等，所选择的地址将分别被用作商业、工业、办公室和学校等。本书所阐述的主要是商业选址，聚焦于商业的零售终端或单店选址。 2. 按照选择时主要考虑的对象，选址可以分为建筑物选址、地理位置选址和综合性选址。建筑物选址主要考虑选择对象建筑物本身的结构、性能等方面；地理位置选址主要考虑选择对象地址的地理位置；综合性选址则既考虑建筑物本身，也考虑地理位置。通常所指的选址是综合性选址。 3. 按照选择的地址的数量，可分为单店选址、多店选址。单店选址只是针对一处单店选址；多店选址指同时为一组单店选址。 4. 按照选址者的身份，可分为自己选址和委托选址两种基本形式。自己选址指地址需求者或使用者亲自选址；委托选址指地址需求者或使用者委托其他人或组织来代自己选址，受委托者可以是专业的中介组织或个人，也可以是非专业的组织或个人。 5. 按照所要选择的地址本身的意义，可分为战略性选址和战术性选址。战略性选址指该处地址的选择对选址者的整体经营运作有重大的战略意义，而不纯粹是开设一家单店，比如该店是区域样板店、旗舰店，或是进入某区域的“桥头堡”，这样的店对选址者而言并不一定是以营利为最高目的的。战术性选址指一般意义上的选址，亦即该地址只是选址者的一家普通意义上的单店，通常建设该店的目的或意义就是为选址者赚取利润或是作为一个单店网点。

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